Suite à la réforme du DPE, force est de constater que le marché de l’immobilier est entré dans un nouveau cycle. Échaudés par la perspective conjointe de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer de les louer et de voir leurs biens se dévaloriser, certains propriétaires se sont résolus à se défaire de leurs logements. Alors qu’en 2020, la part de passoires thermiques proposées à la vente sur SeLoger se limitait à 11,2%, elle est passée à 16% en 2021 pour culminer à 19,2% en 2022. À ce stade, il peut néanmoins être utile de préciser que cette hausse de la présence des passoires thermiques parmi nos annonces trouve - pour partie - son origine dans le fait que lesdites annonces sont de plus en plus renseignées en termes de consommation énergétique. Sur SeLoger, il est d'ailleurs possible de filtrer sa recherche immobilière par DPE.
D’autre part, la mise en place du nouveau mode de calcul du DPE a déclassé un nombre important de logements. Ce sont ainsi 8 % des biens proposés à la vente qui sont venus grossir les rangs des classes énergétiques F et G, faisant passer les effectifs de 4,7 millions de résidences principales énergivores avant le mois de juillet 2021 à 5,2 millions de passoires énergétiques en 2022. Jusqu’au monde rural où le nombre d’annonces de passoires thermiques a doublé en 1 an, passant de 15 % au 1er juillet 2021 à 26 % au 1er janvier dernier. Il ressort également des données que nous avons étudiées que la décision de se débarrasser d’un logement trop gourmand en énergie ne se cantonne pas aux seuls investisseurs locatifs (39 %). Des propriétaires de résidences principales (31%) mais aussi de résidences secondaires (50%) ont, eux aussi, proposé leurs biens à la vente alors que, n’eût été la réforme du DPE, ils les auraient probablement conservés.
Enfin, il est à noter qu’alors qu’à Paris où l’offre et la demande tendent à se rééquilibrer, les stocks de passoires thermiques augmentent, dans une ville comme Marseille où le marché immobilier fait actuellement montre d’un net dynamisme, les logements énergivores trouvent preneurs.
De combien un mauvais DPE réduit-il le prix d’un bien ?
Alors que la valeur verte désigne la plus-value potentielle que les bonnes performances énergétiques d’un logement permettent de dégager, à l’inverse, une passoire thermique est-elle réellement dévalorisée ? Et dans l’affirmative, à combien se monte la décote ? À la lecture des données que nous avons agrégées, on constate que les prix de vente des passoires thermiques sont, en moyenne, de 3,9 % moins élevés que ceux des biens mieux notés au DPE.
D’autre part, l’évolution des prix de vente des logements énergivores est plus lente que celle des biens plus vertueux. Depuis juillet 2021, les biens classés F et G ne voient leurs prix progresser que de 3,7% alors qu’en ce qui concerne les autres biens, la hausse atteint 7%. De plus, une mauvaise note au DPE constitue non seulement un frein aux visites mais aussi un levier de négociation. En clair, les prix des passoires thermiques tendent à être davantage négociés (5,6% du prix de vente affiché) que ceux des logements affichant une classe énergétique supérieure (3,7% du prix de vente).
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